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'DTI'에 해당되는 글 2

  1. 2013.07.03 11. 금융권 대출 활용 전략
  2. 2013.05.07 9. 개성적 포트폴리오- 자산운영하기
 

1. 신용대출

대부분의 금융기관은 자체개발이건 프로그램을 도입하건간에 신용대출의 경우, CREDITS CORING SYSTEM(신용평가시스템)을 사용하여 사전에 준비한 자료와 데이터 및 통계자료를 가지고 차주의 신용상태, 재산규모, 직업, 수입 등을 분석하여 신용대출의 금액이나 금리를 결정


○ 소비자금융

▷ 본 뜻은 소비자(가계 부문)가 자동차, 전자제품 등 소비재(내구소비재)를 구입할 경우 필요로 하는 자금융통, 즉 대출을 말하며 금융기관의 가계부문에 대한 주택금융까지 포함

▷ 기업의 생산활동에 필요한 자금을 융통하는 기업금융에 대비

▷ 일반적으로는 신용등급이 낮은 개인을 대상으로 한 고금리 대출을 말하는데 주로 카드사, 보험사, 캐피탈사, 상호저축은행, 대부업체 등과 같은 금융기관에서 취급

▷ 취급수수료, 중도상환수수료 등 각종 수수료가 높고 금리도 은행권에 비해 매우 높은 편으로 재무설계시 관리해야 할 부채 중 가장 우선순위

○ 직장인 신용대출

▷ 급여소득자를 위한 신용대출 서비스를 제공하는 직장인 신용대출상품

▷ 상대적으로 안정적인 공무원, 교사, 공기업, 대기업 직장인들은 높은 신용등급을 받을 수 있어 비교적 손쉬운 대출 가능

○ 전문직 신용대출

▷ 변호사, 회계사, 의사. 세무사, 교수 등 전문직 종사자를 위한 맞춤 신용 대출 서비스

▷ 고소득 전문직 종사자들을 겨냥한 상품으로 일반인에 비해 금리나 대출한도 등에서 많은 혜택이 있고 대출 절차 역시 간단

○ 자영업자 신용대출

▷ 중·소 영세 상인 등 자영업자들을 대상으로 하는 상품

▷ 주로 시장근처의 금융기관 점포에서 많이 취급하는 상품

○ 대학생 신용대출 : 학자금, 어학연수비, 유학자금, 여행비

 주부/ 일반인 신용대출 : 주부나 특정 소득이 없는 사람에게 대출해주는 상품

○ 여성전용대출 : 여성이 남성에 비해 연체율은 낮고 소비 성향이 강해 금융기관에 많은 수익을 줌

○ 유학자금대출 : 해외유학생이나 학부모가 유학에 필요한 자금을 대출 받는 상품

○ 결혼자금대출 : 결혼 예정자의 결혼식비용과 혼수 비용을 대출 사용 용도는 예식장비용과 혼수비용으로 제한

○ 여행자금대출 : 여행을 하려는 사람에게 여행사와 제휴하여 자금을 대출

○ 개인택시 사업자대출 : 개이택시 사업자에 대한 사업자금 대출로 사호저축은행에서 대출

○ 인터넷대출 : 인터넷을 통해 대출 신청 후  바로 대출 가능 여부를 확인 할 수 있고 취급 금융기관의 가까운 지점에서 대출 가능한 소액신용대출 주로 상호저축은행에서 취급

○ 보증보험증권 대출 : 보험상품 가입자로서 서울보증보험이 소액 대출 보증보험 증권을 발급 받을 수 있는 사람을 대상으로 하는 대출.

○ 캐피탈사 대출전용카드 : 할부 금융사들이 대출만 받을 수 있는 카드 발급 제1금융권 마이너스 대출과 비슷 신용이 낮은 사람들이 높은 금리로 사용

○ 카드론

▷ 은행 또는 신용카드사에서 카드회원을 대상으로 본인의 신용도와 카드이용실적에 따라 대출해 주는 상품

▷ 카드회원 등급 또는 이용대금 결제실적으로 대출 한도가 정해짐

① 신용카드 회원 가입과 동시에 대출 가능

② 고금리

③ 음행걔와 전업계 카드사 카드론

○ 현금서비스

▷ 카드 리볼빙제도-매월 대금 결제시 한꺼번에 결제하지 않고 미리 약정한 최소 금액만 결제하고 미결제 잔액은 이자를 부담하여 다음 월에 결제하는 방식 미결제 잔액에 대출을 공여하는 방식

▷ 손쉽게 대출서비스를 이용할 수 있는 장점은 있으나 금리가 다른 대출에 비해 3~4배 높고 취급수수료 및 중도상환수수료 등 각종 수수료율도 높아 실제 부담하는 비용이 아주 높은 단점을 가짐

○ 마이너스 대출(종합통장 대출)

▷ 종합통장은 입출금이 자유로운 예금을 계좌로 하여 적립식 예금을 연결 계좌로 묶어 한 통장으로 거래할 수 있도록 한 것

▷ '마이너스 통장 대출'은 거래기간과 대출한도를 미리 정해놓고, 그 기간과 한도 내에서 자유롭게 인출 가능

 ① 특징

㉠ 대출과 결제가 매우 편리

㉡ 무절제한 소비생활이 되기 쉬움

㉢ 부실 진행을 사전에 막기가 곤란

 ② 마이너스통장 100% 활용법

㉠ 각종 결제대금 및 공과금 결제계좌로 이용

㉡ 긴급 소액자금에 한해 사용

㉢ 대출한도의 90% 정도만 사용

ⓐ 한도대출의 경우 이자만 내다가 기일에 원금을 상화하는 대출보다 금리는 연 1~2%정도 높은 편이나 자신의 대출용도나 자금상환 능력 및 스케줄을 참작하여 선택하여야 함

(참조) 신용대출을 쉽게 이용할 수 있는 방법


평소에 다음과 같은 점에 유의하여 금융거래를 하여야 한다.


① 주거래금융기관 한 곳을 선정하여 오랫동안 장기적으로 거래한다.

급여이체, 세금 및 각종 공과금 자동이체, 적금 거래등 간단 몇 가지 거래로 많은 혜택을 받을 수 있는데 예로는

 ㉠ 자동대출한도 부여

 ㉡ 타행환이체 수수료 할인

 ㉢ 환전수수료 할인

 ㉣ 대출금리 할인, 예금금리 우대 등이다.


② 신용카드로 현금서비스를 과도하게 받지 말며, 특히 여러 개의 신용카드로 돌려막기식 회전을 하면 신용에 막대한 타격을 준다.


③ 자금이 있으면서도 신용카드 결제일이나 대출의 이자상환일을 지나치는 일이 없도록 한다.


④ 대출보증은 되도록 자제한다.


본인이 서준 대출보증도 금융권 전산망을 통해 모두 조회 되며 정작 본인이 필요하여 대출을 신청하면 대출가능금액에서 보증 선 금액이 차감되어 대출이 불가능한 경우가 발생한다.




2. 주택 담보대출

○ 주택 담보대출 : 주택(아파트, 단독주택, 연립 등)을 구입(분양포함), 긴축, 개축, 증축 하거나, 전세·월세 등의 임차를 하기 위해 필요한 자금을 대출받는 경우의 대출상품


○ 주택담보대출

① 보증서담보대출 : 주택신용보증서등 신용보증서나, 보증보험증권을 담보로 하는 대출

② APT담보대출 : APT 소유자 담보가 범위 내 대출

③ 부동산담보대출 : 아파트를 제외한 주택, 기타 부동산을 담보로 하는 대출

④ 전세보증금담보대출 : 서민들의 전제자금을 위한 대출, 주택 임차보증금을 담보로 하거나 전세권에 근저당권을 설정하기도 함

※ (참고) 근로자/서민 전세자금대출국민주택기금 재원으로 근로자/서민에게 전세자금을 저금리로 대출해 주는 상품


주택구입자금대출

최초주택구입자금

근로자·서민 주택구입자금

주거안정 주택구입자금

※ (참조) 주택금융공사 모기지론(보금자리론)자기 고정금리 상품으로 향후 금리상승의 위험을 피하고자하는 고객에게 적합한 상품


※ 총부채상환비율(Debt to lncome : DTI) : 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것


○ 모기지론 : 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed securities)을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도이다. 모기지론을 이용할 경우, 주택수요자의 입장에서는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(보통 10년 이상, 고정금리) 원금과 이자를 분할하여 상황하게 되므로 사고자 하는 집값의 일부만 가지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈없이도 주택구입이 가능하고 소득공제와 같은 세제혜택이 있다는 잇점이 있으며, 은행등 금융기관의 경우 주택저당채권 매각, MBS:Mortgage Backed securities, 주택저당응권) 등의 발행을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점이 있다.



3. 주식담보대출

○ 주식담보대출 : 주식을 담보로 주식구입자금을 대출하는 상품

○ 증권사별 스탁론 비교

※ 자료의 출처 : 한경닷컴(http://loan.hankyung.com/stock.html)



4. 정책자금대출

○ 정책자금대출 : 서민이나 중소기업의 주택마련,창업, 시설자금 등을 돕기 위해 정부에서 매년 예산을 책정하여 은행 등 금융기관을 통해 저금리와 유리한 상환조건으로 지원하는 대출제도


○ 주요 정책자금대출상품

▷ 중소기업청 정책자금

- 2013년도 중소기업 지원시책 (중소기업청, 지원기관)


※ 그림의 출처 : FreeLawFirm(http://j.mp/19Vz0cr)


▷ 소상공인진흥원 정책자금

- 소상공인정책자금


※ 참고자료

▷ 정부 정책자금을 받기 위한 준비 방법

정책자금, 내 것으로 만드는 방법


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1. 자산관리

가. 금융상품 - 목돈만들기

○ 자산관리, 그중에서도 현금에 관한 시작은 금융상품에서부터 시작

 목돈 마련 전략의 기초는 목표 금액과 기간

 목표와 기간이 설정되면 적당한 상품을 찾아볼 것

※ 기간별 목돈 마련 상품


○ 단기 예금 상품

▷ 양도성 정기예금(증서)

표지어음

 발행어음

 정기예탁금

○ 단기 비예금 상품

▷ 환매조건부 매도채권 : 금융기관이 일정기간이 경과한 후 정해진 가격으로 되사는 조건으로 고객에게 국공채 등 채권을 판매하는 서비스

▷ 기업어음(CP : Commercial Paper) : 신용상태가 양호한 기업이 상거래와 관계없이 단기 자금을 조달하기 위하여 자기신용을 바탕으로 발행하는 만기 1년 이내의 융통어음으로써 상거래에 수반되어 발행되는 상업어음과 구별

▷ MMT(Money Market Trust) : 특정금전신탁상품으로 은행간에 돈을 대차할때 사용하는 자금인 콜론과 발행 어음 등에 투자하여 당일 입출금이 가능한 초단기상품

※ 단기 금융상품 상세비교


나. 펀드

○ 펀드(Fund) 또는 기금(基金)은 원래 투자 신탁의 신탁 재산을 가리키는 말이었으나, 요즈음은 자산 보유자 대신에 투자를 대행해 주는 투자신탁 금융상품을 일컫는 말

○ 자산관리 전문가가 국내 또는 해외의 자산(채권, 주식, 부동산 등)에 분산 투자하여 발생된 이익금을 되돌려 주는 상품

○ 대표적인 상품

▷ MMF(Money Market Fund) : 단기금융상품에 투자하고 그 수익을 고객에게 돌려주는 펀드

▷ 뮤추얼 펀드(Mutual Fund) : 주식시장에 투자한 후 그 수익을 배분하는 펀드

※ 펀드 종류별 주요 투자 스타일

종류

투자대상자산 

증권펀드 

주식, 채권 등 유가증권 

부동산 펀드 

부동산 

실물펀드 

원자재, 곡물, 미술품, 와인, 금, 원유 등 

파생상품펀드 

선물, 옵션 등 파생상품 

재간접투자펀드 

다른 펀드 


※ 펀드 종류별 주요 운용 자산

구분

증권펀드 

파생상품

펀드 

부동산
펀드 

실물자산
펀드 

단기금융
(MMF) 

재간접

펀드(FoF)

특별자산
펀드 

투자증권 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

장내·외

파생상품 

○ 

○ 

○ 

○ 

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○ 

○ 

부동산 

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○ 

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× 

× 

실물자산 

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× 

× 

○ 

× 

× 

× 

수익증권 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

×

지상권·전세권·임차권등 권리 

× 

× 

○ 

× 

× 

× 

× 

어업권,

광업권 

× 

× 

× 

× 

× 

× 

○ 


○ 펀드의 종류

▷ 인덱스 펀드

펀드수익률이 주가지수와 같은 시장평균을 따라서 움직이게끔 투자종목을 구성한 펀드

- 1970년대 미국에서 펀드매니저들의 평균수익률이 주가지수보다 떨어지게 되자 유행하기 시작한 상품으로 괜히 무리하게 높은 수익률을 목표로 하기 보다는 현실적인 주가지수(인덱스)를 목표로 삼은 펀드

투자 판단이 간명하고, 비용이 저렴한 장점

· 펀드 매니저의 자의적인 판단을 배제하고 시장의 흐름을 추적하는 프로그램에 의해 펀드를 운용하여 시장 수익률 추구

· 프로그램에 의해 펀드를 운용하므로 종목분석, 편입종목의 교체에 따른 매매수수료, 기타 비용의 절감효과로 신탁보수가 일반펀드보다 훨씬 저렴한 이점

펀드 자산으로 시장과 동일한 포트폴리오를 구성할 수 없는 점과 일부 현금성 자산 보유문제 때문에 시장의 주가지수 흐름과의 격차인 이른바 추적오차(Tracking Error)가 발생하는 것이 단점

▷ 시스템 펀드 : 사람이 투자하는 것이 아니라 시스템(컴퓨터)투자한다는 것을 의미함.(전산시스템의 프로그램)

- 장점 : 주가의 급등락시 판단 착오로 인한 손실을 최소화 하고 또한 손실을 빨리 회복할 수 있음.

- 인덱스 펀드도 시스템 펀드의 일종

▷ 종류형 펀드(Multi Class Fund) : 하나의 펀드가 여러 종류의 수익증권을 발행하는 것

- 이유 : 투자금액의 크기에 따라 수수료를 차등 적용하려는 취지

- 방향 : 더욱 많이 판매될 것임.

 모자펀드 : 투자자들이 여러 개의 자펀드에 투자하면 이 자펀드들이 모펀드에 자금을 집중해 모펀드가 자금을 운용하는 방식

 전환형 펀드(Umbrella Fund) : 이 펀드의 명칭 하에 7개까지 자펀드를 구성해서 시장 상황에 따라 이 자펀들간에 투자금을 전환할 수 있는 펀드

 재간접투자펀드(Fund of Funds) : 펀드에 투자하는 펀드

- 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 투자 대상으로 하기 때문에 투자 위험에서 2중으로 보호를 받음.

- 안정성을 크게 높일 수 있음.

- 비용이 이중으로 듬(투자대상 펀드 수수로, 직접투자한 재간접투자펀드에서 수수료)

- 펀드 안내장에는 해당 펀드의 수수료만 표기됨(주의사항)

- 대부분의 재간접투자펀드는 해외투자에 활용

펀드의 구분 및 유형별 특징


○ 나에게 적합한 펀드를 선택하는 방법

▷ 1단계(경기판단) : 가입하는 시점이 경기 주기 상 어는 국면에 해당하는지를 확인

- 경기회복기 : 주식 비중을 높임, 경기후퇴기 : 주식 비중을 최소한

- 경기선행지수를 중심으로 BSI, CSI, 동행지수추이, GDP 성장률 전망치를 포함한 다른 지표들 확인

▷ 2단계(주력자산 선택) : 경기주기의 해당 국면에 가장 수익률이 좋은 자산을 확인

- 확률의 수중에 비례해서 주력자산에 투자하는 포트폴리오가 필요하고 반드시 이 원칙을 준수해야 함.

경기 국면에 따라서 주력 자산을 정하면 그 자산에 집중적으로 투자하는 펀드를 골라야 함.

· 경기회복시 : 주식주력자산 따라서 주식형 펀드, 주식혼합형 펀드

· 경기후퇴기 : 채권형, 채권혼합형 펀드

▷ 3단계(주력자산의 투자스타일을 선택)

▷ 4단계(투자희망 지역을 선정)

▷ 5단계(자산운용사 선정) : 과거 운용실적이 가장 좋은 자산 운용사를 선별

- 주의사항 : 어떤 투자방식도 절대적으로 우월한 것은 없으며 어떤 것이 좋고 나쁘다고 말할 수 없음.

▷ 6단계(성과우수펀드 선별) : 선별한 자산 운용사의 펀드 중에서 설정 규모와 예상 투자성과를 검토하여 투자할 펀드를 최종 선정함.

※ 펀드 선택의 주요 단계(표)


2. 주식투자

가. 주식이란

○ 기업에 출자한 지분을 의미, 일반적으로 주주권을 나타내는 유가증권으로서의 주권을 가리킴

▷ 기업 : 주식을 발행함으로써 일반투자자들에게서 산업자금 또는 기업발전에 필요한 자금을 모을 수 있음

▷ 투자자 : 주식을 사서 주주가 됨으로써 그 기업에 투자를 하는 것으로, 통상 주식 1주에는 하나의 의결권이 있는데 주식을 많이 보유하면 보유할수록 그 기업에 대한 의결권이 많다고 할 수 있음.

※ 주주평등의 원칙 : 주주의 권리는 소유주식수에 비례해서 정해지며 각각의 주식 내용을 이루는 권리는 모두 평등한 것이 원칙

나. 주식의 종류

○ 가치주 : 개별 기업의 내재가치, 즉 매출, 이익, 배당실적에 비해 상대적으로 주식의 가격이 저평가 되어 있는 종목을 의미

▷ 원칙론적인 투자방법

 배당률이 높은 성향을 보이고 이익대비 주가가 낮은 특징 (저PER와 저PBR)

○ 대형우량주 : 일반적으로 수익성이 높고 재무구조가 좋으며 업계에서 대표적인 지위를 점하고 있는 종목

▷ 시가총액규모로 상위에 속하고 주가도 높은 편

▷ 블루칩 : 재무구조가 우량하고 경기변동에 강한 대량 우량주, 업종대표주

▷ 옐로우칩 : 우량주 중 블루칩에 속하지는 못하지만 양호한 실적에 기초한 주가상승의 기회가 있는 종목, 업종 2등주

○ 배당주 : 배당성향이 높은 종목

▷ 꾸준한 현금흐름은 바탕으로 높은 배당 정책을 취하기 때문에 후에 주가변동성이 크지않고, 특히 주식시장이 약세일 때 방어주로써 그 가치가 높다.

○ 중소형(성장)주  : 꾸준한 안정적 현금흐름보다는 경기를 타는 성장성이 높은 종목군

▷ 경기회복 면에서 주가상승률이 시장 수익률을 능가하기 때문에 공격적이며 고수익을 추구하는 투자자에게 적합.

▷ 경기가 후퇴국면일 때는 투자성과가 좋지 못함.

▷ 경기가 회복기에 들어 섰을때 우량주가 먼저 상승한 다음 주가 상승을 이끌어 가면서 주가지수보다 높은 수익성을 나타냄.

○ 경기 민감주 : 경기변동에 민감하게 반응하는 종목군

▷ 경기가 회복국면을 보일 때 강한 상승세를 보이고 경기가 후퇴할 때는 약세를 면치 못함.

▷ 종목: 자동차, 가전, 유통, 항공운수, 호텔, 레저업종

○ 경기 방어주 : 경기가 하강국면일때 주가가 크게 떨어지지 않는 종목군

▷ 실물경기 변동에 큰 영향을 받지 않는 생필품업종, 서비스 업종에 속하는 주식으로 음식료, 제약, 수도, 전기, 가스. 은행, 보험업종

○ 자산주 : 상장기업이 발행주식의 시가총액 대비 비교적 자산을 많이 보유하고 있는 종목

▷ 자산주 관련 지표: PBR, BPS 등

▷ PBR 1배 이하: 그 기업의 청산가치가 시가 총액보다 크다-> 회사가 파산을 하더라도 주주가 투자금을 잃지 않는다는 의미.

▷ M&A 표적이 되기도 하고 주식시장이 약세일 때 선호대상이 되기도 하다.

다. 가치투자

○ 가치투자란 : 기업의 가치와 실적을 통해 저평가된 종목을 찾아내고 가치가 가격에 반영될 때를 기다리는 것. 좋은 기업을 골라내는 연구 과정

○ 가치투자는 자기투자가 전제되어야 함

○ 피터 린치의 가치투자(종목 선정기준)

▷ 시장의 무관심

- 단순하거나 기피하는 사업내용

- 낮은 기관보유 비중

- 성장성이 낮은 업종

▷ 실적 안정성

- 높은 시장 점유율

- 지속적으로 구입하는 제품 생산

- 매출처 다각화

- 이익잉여금을 비관련 사업다각화에 투자하지 않는 기업

▷ 성장 가능성

- 틈새 시장

- 시장 점유율이 상승할 여력이 높은 기업

- 내부자의 주식매수나 기업의 자사주 매입

라. 포트폴리오

○ 투자에 따른 위험

▷ 투자한 상품의 가격 변동 : 투자자 개인이 조절할 수 없고 전반적인 경제상황에 따라 시장에서 결정되는 가격의 변동에 의한 것이기 때문에 시장위험이라고도 함

▷ 금리 및 환율 변동 : 어떤 투자 상품은 금리나 환율이 변동하면 다른 상품에 비해 상대적으로 더 많은 손실이 발생할 수 있음

▷ 투자기업의 부도 : 투자한 회사의 사업이 실패하거나 회사가 부도가 나면 투자자는 투자액 거의 전액을 잃을 수도 있으므로 각별한 주의가 필요

○ 분산투자(포트폴리오 구성)

▷ 하나에 집중하지 말고 성격이 다른 여러 개에 나누어 투자하라는 원리

▷ 수익을 획기적으로 증대하려는 것은 아니고 위험을 줄이기 위한 것

※ 분산투자의 실질적 목적은 투자 위험을 줄여 투자 과정 중에 손실이 나타나더라도 투자를 유지해 초기에 계획했던 목표까지 유지해가기 위한 것

○ 분산투자의 4가지 방법

▷ 종류별 분산 : 주식, 채권, 전환사채 등 여러 종류의 증권에 분산하는 것

▷ 지역적 분산 : 각국의 경기변동이 반드시 획일적인 것이 아니기 때문에 각국 증권에 분산투자하는 것으로 경기변동의 영향을 완화하는 방법

▷ 업종별 분산 : 여러 업종에 분산하여 투자함으로써 투자성과를 높이고자 하는 것

▷ 기업별 분산 : 소수의 기업에 집중투자하지 않고 기업별로 분산투자하는 방법



3. 부동산 투자 전략

부동산은 아파트, 토지, 상가 건물 등 일정한 장소에 고정화된 실물로 존재한다는 의미에서 실물 자산이라 부른다. 부동산 투자에 따른 수익은 아파트, 토지, 건물을 빌려 주고 받는 임대 수익과 부동산 자체 가격의 상승으로 얻는 자본 이익 등 2가지로 분류할 수 있다.


가. 주택 마련

○ 청약관련 금융상품 세부내용

나. 주택 매입과 금융

○ 주택담보대출 규제

▷ LTV(담보인정비율; Loan to value) : 주택담보대출을 신청할 때 대상주택의 담보가치(=주택의 감정가격) 대비 대출 가능금액을 의미

- 표> 금융기관별 LTV 현황

▷ DTI(총부채상환비율; Debt to Income) : 소득을 기준으로 채무자의 상환능력을 파악하여 대출한도를 정하기 위한 제도(연소득에 대한 매년 상환해야 하는 원리금의 비율)

- LTV에 더하여 주택담보대출을 한층 더 강화하기 위해 2006년 11월 20일부터 취해진 조치

- 표> 대출 금액별 필요 소득금액(DTI적용)

○ 특별한 대출상품

▷ 전세자금대출

- 은행이나 저축은행보다 먼저 이용하는 것이 유리한 대출제도

- 국민주택기금대출

· 연봉 4,000만원 이하(세전기준)(시중은행의 금리보다 3.0% 정도 쌈)

· 맞벌이 부부라도 둘 중 한쪽의 연봉만 대출 신청 조건에 맞으면 됨.

- 연봉자격조건

· 3천만원 ≥ 수령연봉(시간외수당+식대+교통비+월차수당)

- 대출조건 : 무주택자

▷ 주택구입장기자금대출

- 보금자리론

· 정의 : 장기주택대출을 지원을 위해 정부가 출자한 주택금융공사의 장기주택저당대출

상품임.

· 대상 : 만20세 이상의 세대주로 무주택자 or 1주택 보유자

· 대출한도: 주택가격의 70%이내(최고 3억 원)

· 기타 : 담보로 제공할 구입 주택은 6억 원이하(담보가치기준), 건물종류가 순수주택이

어야 함.

- 주택금융공사 e-모기지론 : 보금자리론의 인터넷 버전

다. 간접투자

○ 리츠(Reit's : 부동산투자회사)

▷ 부동산 임대수익을 주 수입원으로 하는 주식회사 형태의 뮤추얼 펀드

- 실체회사형 리츠(자기관리 리츠): 부동산 전반에 투자하는 실체가 있는 상법상 주식회사

- 기업구조조정 리츠(CR-리츠): 기업 구조조정용 부동산에 전문적으로 투자하는 실체가 없는 한시적 주식회사(페이퍼 컴퍼니)

- 명목회사형 리츠(위탁관리 리츠)

▷ 리츠의 수익구조


▷ 리츠(REITs)의 특징

- 중간위험 : 위험-수익 측면에서 주식과 채권의 중간수준의 투자 상품

- 주식과 분산투자 효과

· 주식 및 채권과 위험-수익 구조가 다를 뿐만 아니라 수익률의 상관관계도 작은데, 상관관계가 낮다는 것은 그만큼 위험분산 효과가 높다는 것을 의미함.

· 다른 금융상품과의 상관관계가 적기 때문에 치트 주식을 투자 포트폴리오에 포함시키게 되면 동일한 수익률을 유지할 때 포트폴리오의 위험수준을 낮추는 것이 가능함.

- 안정적 배당 수익 제공

- 매년의 현금흐름을 대부분 배당함

- 배당성향 위주의 투자가 정착될 수 있고 고령의 연금 생활자 등 정기적인 수입이 필요한 투자자들에게 배당 수입이 보장된 리츠는 매력적인 투자 대상임.

 리츠(REITs)의 장점

- 일반주식보다 높은 배당률 : 위험-수익 측면에서 주식과 채권의 중간수준의 투자상품

- 안정적인 수익

· 부동산 임대 수익을 기초로 하고 있기 때문에 비교적 안정적이고 예측 가능함.

· 유동성이 낮은 부동산의 특성상 가격변동이나 임대수익의 변동성이 주식보다 현저하게 낮아 일정수준의 수익이 지속적으로 유지되는 특성

- 주식보다 낮은 위험도

· 일반회사보다 낮은 부채비율 ⇒ 재무구조가 건전 ⇒ 부도위험 거의 없음.

· 부동산 임대가 주목적 ⇒ 시장위험 노출정도 낮음  안정성 높음.

- 물가상승 보상

· 리츠는 임대수익기초: 물가상승-> 임대료 상승-> 더 많은 배당.

· 자산가치 상승시 보유 부동산의 가치가 오르면 주가가 올라 추가자본 이득 있음.

○ 부동산 펀드

▷ 부동산 펀드

불특정 다수의 투자자에게 자금을 모아 간접투자 재산을 부둥산에 직접 투자하거나 부동상 관련 대출, 부동산 관련 유가증권 또는 부동산 관련 권리 등에 운용하여 발생한 수익을 투자자인 수익자에게 배당하는 투자신탁(수익증권)

- 모집유형 : 단위형(보집(판매)기간에만 가입 가능)

- 중도환매여부 : 환매금지(폐쇄형) 투자신탁

- 펀드자금 운용 : 프로젝트 파이낸싱(PF)

- 투자기간이 비교적 긴 편인데 중도환매가 불가능하기 때문에 투자자들의 유동성 확보를 위해 증권시장에 상장 ☞ 리츠와 같은점

- 리츠와 다른점 : 상장 등록되는 증권이 부동산 펀드는 수익증권인데 반해 리츠는 주권임.


※ 부동산 펀드와 리츠 비교

구분

부동산펀드 

리츠 

상품유형 

투자신탁 

투자회사 

계약 

신탁계약 

주식회사 

규제법률 

간접투자 자산운용법안 

부동산 투자회사법 

자산운용

주로 프로젝트 파이낸싱 

상업용부동산 매입, 임대 

주수익원

이자수익 

임대수익 


▷ 부동산 펀드 투자 시 유의할 점

- 전문 인력의 유무

- 전문 인력의 풍부한 경험

- 부동산 펀드가 추진하는 프로젝트의 사업성

- 프로젝트가 장기적으로 유망한 사업인가?

- 부동산 사업 주체인 시행회사나 보증기관인 시공회사가 튼튼한가?

- 부동산 투자에 대해서 막연한 고수익을 기대하기 보다는 주식과 채권의 대안 투자로써 자산배분 차원에서 투자하는 것이 바람직함.

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