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1. 입출금이 자유로우면서 고수익을 얻을 수 있는 금융상품

○ CMA(Cash Management Account, 종합자산관리 계좌)

▷ 우량 어음및 채권 등으로 운용하여 수익을 올리는 실적배당 상품으로 매일 운용실적에 따라 적용 이자율이 변동되며 인출시 예탁일수에 따라 이자율이 적용됨

▷ 원래 종금사 상품이지만 2005년 6월부터 증권회사에서도 취급하게 되었고 은행의 수시 입출금 통장과 같이 입출금, 급여이체, 자동납부 기능을 갖고 있으며 하루라도 맡기면 콜금리 수준의 이자를 지급

▷ 종합금융회사의 CMA는 예금자보호법에 따라 해당 업체가 부도가 나더라도 최고 5,000만원까지 보호받을 수 있으나, 증권회사의 경우에는 보호받지 못함

○ MMF(Money Market Fund, 수시입출금식 수익증권)

▷ 자산운용사의 채권펀드 매니저들이 안정성이 높은 채권 및 유동자산에 투자하여 수익율을 올리며 환매는 환매신청한 날 익일 가능하고 환매수수수료는 없으나 펀드이므로 신탁보수가 있음

▷ 안정성이 높은 곳에 투자하므로 원금손실 가능성은 매우적으나 원금보장이 안됨

○ MMDA(Money Market Deposit Account, 수시입출금식 예금)

▷ 입출금이 자유롭고, 각종 이체와 결제도 할 수 있으며, 예금자 보호법에 의하여 5000만 원 한도내에서 보호받을 수 있는 은행상품

▷ 이자율은 가입금액 또는 가입기간에 따라 차등하여 적용하는 것이 일반적

▷ 가입대상에 제한이 없어 일시적인 목돈을 운용하는 데에 적합하지만, 대개의 경우 500만원 미만의 소액이거나 법인의 경우 예치기간이 7일 미만일 때는 이자율이 낮거나 없을 수도 있음

○ MMT(Money Market Trust, 콜론형 특정금전신탁)

▷ MMF가 익일 환매제로 바뀌면서 환매신청 당일에 찾을 수 없자 나온 대체상품으로 은행이나 신탁업경영허가를 받은 증권사들이 판매하는 특정금전신탁을 기반으로 하는 신탁상품

▷ 예금자보호가 되지 않으나 금융기관간 간 초단기 자금거래나 발행어음으로 운용돼 안정성 높음

▷ 단점은 최소가입금액이 크다는 것. 은행이나 증권사에 따라에 다르지만 최소 5000만원~1억원은 있어야 가입 가능



2. 단기로 운용할 때 유리한 금융상품

○ 양도성 예금 증서(Certificate of deposit : CD) : 은행이 발행하고 제삼자에게 양도가 가능한 무기명식(無記名式)의 정기예금. 만기일에 증서의 마지막 소유자가 원금과 이자를 찾게됨

 매출대상 : 제한없음

 발행형식 : 무기명 할인식으로 발행한 정기 예금 증서.

 증서 금액 단위 : 제한은 없으나 은행에 따라서 최소금액 제한,

 발행기간 및 만기일 : 통상 30일 이상 1년 이내로 만기일에 공휴일이 되지 않도록 정한다.

 수익률 : 실세금리 변동형 확정금리 (기일에 따리 금리 차등)

 특징

- 대체로 3~6개월 운용시 적합한 단기 상품.

- 은행에서 발행된 증서를 직접 살수 있고 종금사나 증권사에서 유통되는 증서를 살수도 있으나 개인은 어려움

- 중도해지가 불가능하고 예금자 보호도 안됨

- 만기후 이자 없다.

 발행시장 : 은행(제1금융권)

 유통시장 : 증권사 또는 종금사 (제2금융권)

환매조건부 채권 (RE-Purchase agreement : RP)금융기관이 매입 인수한 국공채를 근거로 발행한 채권을 환매수조건으로 고객에게 매도하는것

▷ 특징

- 예금자 보호대상 아님

- 만기 후 이자 없다.

- 30일 이내 중도 환매시 약정금리 보다 낮은 금리적용

- 은행, 종합금융회사, 증권회사, 우체국, 등에서 취급.

- 은행권 단기확정금리상품 중 가장 금리가 높은 상품입.(금융기관이 한국은행에 무수익성자산인 지급준비금을 예치할 필요도 없고 예금보험공사에 예보료를 지급할 필요도 없어 비용이 덜 드는만큼 금리상승 요인이 있음)

▷ 주의사항 : 예금자보호가 되지 않으므로 될 수 있으면 가입전에 운용자산을 유심히 살피어 신용등급이 높은 자산을 선택하여야 함

○ 표지어음 : 금융기관이 거업으로부터 할인한 상업어음 및 무역어음을 근거로 발행 매출하는 어음

▷ 특징

- 중도해지 불가, 단 배서에 의한 양도 가능.

- 만기후 이자없음

- 예급자보호 상품

- 발행기간은 30일 이상 1년 이내 만기일에 공휴일이 되지 않도록 정한다.

- 3개월 이상 6개월 이내 단기 여유자금 운용에 유리.

- 선이자 지급식이며 일반과세 대상

금리면에서 정기예금과 RP의 중간형

▷ 예금자보호상품으로 예보료의 부담은 있으나 지급준비금은 예치할 필요가 없음

CP기업이 단기자금을 조달하기 위해 발행한 만기 1년 이내의 무담보 융통어음

▷ 기업이 자기신용을 바탕으로 비교적 간편한 절차에 의해 단기자금을 조달하는 수단

▷ 투자자에게는 단기자금의 운용수단을 제공

▷ 취급대상 : 상장법인이나 협회중개법인 또는 채권상장법인이 발행한 기업어음으로서 두 개 이상의 신용평가 전문기관으로부터 B등급 이사읭 신용등급을 받아야 함

▷ 투자기간 및 거래한도 : 최장만기는 1년 이내로 제한(보통 3개월 이내로 발행). 투자단위는 증권계정의 경우 액면 1억원 이상

▷ 금리 : 발행회사의 신용등급 또는 실세금리에 따라 가변적, 발행 시 확정금리

※ CP 신용등급

신용등급 

상환능력 등 

A1

적기상환능력이 최상, 상환능력의 안정성 우수함 

A2

 적기상환능력이 우수하나 A1 보다는 다소 떨어짐

A3

 적기상환능력이 양호하나 A2에 비해 다소 떨어짐

B

 상환능력은 적정시 되나 단기적인 여건변화에 따라 다소 투기적임

C

 적기상황능력 및 안정성에 투기적인 요소가 큼

D

상환불가능 



3. 상호저축은행과 우체국 특별 상품

○ 상호저축은행

▷ 취급하는 금융상품은 은행의 예금상품과 유사

▷ 은행에 비해 금리가 높다는 것
▷ 상호저축은행 금리보기 : 저축은행 중앙회

○ 우체국

▷ 기본적으로 은행과 취급하는 상품이 거의 같음

▷ 예금보험공사에서 보호해 주지는 않지만 대신 정부가 지급보증을 함으로써 매우 안전

▷ 체신보험이라고 하여 각종 보장성 보험과 저축성보험 그리고 화재보험을 취급

▷ Best 추천 상품 비교

- 상품 자세히 보러 가기 : 우체국 홈페이지



4. 예금자보호의 이해

 예금자보호제도 제대로 알자

▷ 금융기관이 파산 등의 사유로 예금을 지급할 수 없는 상황에 대비하기 위해 평소에 금융기관으로 부터 보험료를 받아 기금으로 적립한 후 금융기관이 파산을 하면 예금보험공사가 대신하여 원금과 소정의 이자를 포함하여 1인당 최고 5천만원까지만 예금을 보장받는 제도

▷ 소정의 이자란 약정이자와 공사 결정이자(예금보험공사가 시중은행 1년만기 정기예금의 편균금리를 감안하여 정한 이자)중 적은 금액을 말함

▷ 주의해서 알아 두어야 할 사항

① 예금보험공사로부터 보호받지 못하는 예금이라 하여 언제나 돌려받지 못하는 것이 아니라 파산한 금융기관이 선순위채권을 변제 하고 남는 재산이 있는 경우 이를 다른 채권자들과 함께 채권액에 비례하여 분배받음으로써 그 전부 또는 일부를 돌려받을 수 있다.

보호금액 5천만원의 의미는 예금의 종류별 또는 지점별 보호금액이 아니라 동일한 금융기관내에서 예금자 1인이 보호받을수 있는 총 금액이다. 이때, 예금자 1인이라함은 개인뿐만 아니라 법인도 대상이 된다.

③ 예금의 지급이 정지되거나 파산한 금융기관의 예금자가 해당 금융기관에 대출이 있는 경우에는 예금에서 대출금을 먼저 상환(상계)시키고 남은 예금을 기준으로 보호된다.

④ 예금자보호대상 금융기관이라하여 취급하는 모든 금융상품에 예금자보호가 적용되는 것은 아니라는 것이다. 당연히 원금 이상은 보호될 것으로 알고 가입했다가 나중에 낭패를 볼 수 있다.

○ 펀드상품에 가입한 고객은 보호받을 수 없나?

▷ 실적배당신탁이나 수익증권같은 '펀드상품'은 '예금'이 아니기 때문에 예금자보호법에서 제외

▷ 신탁업법, 간접투자자산운용업법 등 투자상품관련법률에 의해 금융기관의 부실여부에 관계없이 운용실적에 따라 원금과 수익(이자상당)을 지급받을 수 있는 장치가 마련되어 있음

- 다만, 투자재산이 안전한 국공채라면 원금은 물론 정상적인 수익(국공채 이자)을 얻을 수 있지만, 투자재산에 부도기업이 발행한 회사채 등 부실재산이 포함되어 있다면 원금도 손해를 볼 수 있음에 주의해야 함

○ 예금자보호 금융기관에 5천만원씩 예금했다고 내 예금 안전할까?

▷ 차명계좌임이 명백할 경우는 예금자보호를 받을 수 없음

- 대표적인 사례가 예금 가입시 특약사항을 기록해서 차명계좌임이 명백해 가입한 예금이 예금자보호를 받지 못하는 경우(어느 특정인 K씨가 예금을 동일한 금융기관에 몇 명의 명의로 분산예치 하면서 'K씨 외 인출금지'라는 문구를 삽입했다면 해당 부실금융기관 지정시 본인 명의 이외의 예금은 보호받지 못함)

○ 예금자보호대상 금융기관이 아닌 금융기관별 보호내역

▷ 농·수협 단위조합 : ·수협 중앙회 예금은 예금자 보호법에 의해 보호됨

- 농·수협 단위조합은 중앙최가 자체적으로 결성한 보호기금에서 일정한도까지 보호

▷ 새마을 금고 : 새마을 금고 연합회의 안전기금에 의해 최고 5천만원까지 보호.

▷ 체신예금 : 정부가 우체국 취급 금융상품 원리금 전액 보호

▷ 신용협동조합 : 2004년부터 신협중앙회에서 자체기금으로 최고 5천만원까지 보호

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1. 자산관리

가. 금융상품 - 목돈만들기

○ 자산관리, 그중에서도 현금에 관한 시작은 금융상품에서부터 시작

 목돈 마련 전략의 기초는 목표 금액과 기간

 목표와 기간이 설정되면 적당한 상품을 찾아볼 것

※ 기간별 목돈 마련 상품


○ 단기 예금 상품

▷ 양도성 정기예금(증서)

표지어음

 발행어음

 정기예탁금

○ 단기 비예금 상품

▷ 환매조건부 매도채권 : 금융기관이 일정기간이 경과한 후 정해진 가격으로 되사는 조건으로 고객에게 국공채 등 채권을 판매하는 서비스

▷ 기업어음(CP : Commercial Paper) : 신용상태가 양호한 기업이 상거래와 관계없이 단기 자금을 조달하기 위하여 자기신용을 바탕으로 발행하는 만기 1년 이내의 융통어음으로써 상거래에 수반되어 발행되는 상업어음과 구별

▷ MMT(Money Market Trust) : 특정금전신탁상품으로 은행간에 돈을 대차할때 사용하는 자금인 콜론과 발행 어음 등에 투자하여 당일 입출금이 가능한 초단기상품

※ 단기 금융상품 상세비교


나. 펀드

○ 펀드(Fund) 또는 기금(基金)은 원래 투자 신탁의 신탁 재산을 가리키는 말이었으나, 요즈음은 자산 보유자 대신에 투자를 대행해 주는 투자신탁 금융상품을 일컫는 말

○ 자산관리 전문가가 국내 또는 해외의 자산(채권, 주식, 부동산 등)에 분산 투자하여 발생된 이익금을 되돌려 주는 상품

○ 대표적인 상품

▷ MMF(Money Market Fund) : 단기금융상품에 투자하고 그 수익을 고객에게 돌려주는 펀드

▷ 뮤추얼 펀드(Mutual Fund) : 주식시장에 투자한 후 그 수익을 배분하는 펀드

※ 펀드 종류별 주요 투자 스타일

종류

투자대상자산 

증권펀드 

주식, 채권 등 유가증권 

부동산 펀드 

부동산 

실물펀드 

원자재, 곡물, 미술품, 와인, 금, 원유 등 

파생상품펀드 

선물, 옵션 등 파생상품 

재간접투자펀드 

다른 펀드 


※ 펀드 종류별 주요 운용 자산

구분

증권펀드 

파생상품

펀드 

부동산
펀드 

실물자산
펀드 

단기금융
(MMF) 

재간접

펀드(FoF)

특별자산
펀드 

투자증권 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

○ 

장내·외

파생상품 

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○ 

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부동산 

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실물자산 

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수익증권 

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○ 

○ 

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○ 

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지상권·전세권·임차권등 권리 

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○ 

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× 

× 

어업권,

광업권 

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× 

× 

× 

○ 


○ 펀드의 종류

▷ 인덱스 펀드

펀드수익률이 주가지수와 같은 시장평균을 따라서 움직이게끔 투자종목을 구성한 펀드

- 1970년대 미국에서 펀드매니저들의 평균수익률이 주가지수보다 떨어지게 되자 유행하기 시작한 상품으로 괜히 무리하게 높은 수익률을 목표로 하기 보다는 현실적인 주가지수(인덱스)를 목표로 삼은 펀드

투자 판단이 간명하고, 비용이 저렴한 장점

· 펀드 매니저의 자의적인 판단을 배제하고 시장의 흐름을 추적하는 프로그램에 의해 펀드를 운용하여 시장 수익률 추구

· 프로그램에 의해 펀드를 운용하므로 종목분석, 편입종목의 교체에 따른 매매수수료, 기타 비용의 절감효과로 신탁보수가 일반펀드보다 훨씬 저렴한 이점

펀드 자산으로 시장과 동일한 포트폴리오를 구성할 수 없는 점과 일부 현금성 자산 보유문제 때문에 시장의 주가지수 흐름과의 격차인 이른바 추적오차(Tracking Error)가 발생하는 것이 단점

▷ 시스템 펀드 : 사람이 투자하는 것이 아니라 시스템(컴퓨터)투자한다는 것을 의미함.(전산시스템의 프로그램)

- 장점 : 주가의 급등락시 판단 착오로 인한 손실을 최소화 하고 또한 손실을 빨리 회복할 수 있음.

- 인덱스 펀드도 시스템 펀드의 일종

▷ 종류형 펀드(Multi Class Fund) : 하나의 펀드가 여러 종류의 수익증권을 발행하는 것

- 이유 : 투자금액의 크기에 따라 수수료를 차등 적용하려는 취지

- 방향 : 더욱 많이 판매될 것임.

 모자펀드 : 투자자들이 여러 개의 자펀드에 투자하면 이 자펀드들이 모펀드에 자금을 집중해 모펀드가 자금을 운용하는 방식

 전환형 펀드(Umbrella Fund) : 이 펀드의 명칭 하에 7개까지 자펀드를 구성해서 시장 상황에 따라 이 자펀들간에 투자금을 전환할 수 있는 펀드

 재간접투자펀드(Fund of Funds) : 펀드에 투자하는 펀드

- 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 투자 대상으로 하기 때문에 투자 위험에서 2중으로 보호를 받음.

- 안정성을 크게 높일 수 있음.

- 비용이 이중으로 듬(투자대상 펀드 수수로, 직접투자한 재간접투자펀드에서 수수료)

- 펀드 안내장에는 해당 펀드의 수수료만 표기됨(주의사항)

- 대부분의 재간접투자펀드는 해외투자에 활용

펀드의 구분 및 유형별 특징


○ 나에게 적합한 펀드를 선택하는 방법

▷ 1단계(경기판단) : 가입하는 시점이 경기 주기 상 어는 국면에 해당하는지를 확인

- 경기회복기 : 주식 비중을 높임, 경기후퇴기 : 주식 비중을 최소한

- 경기선행지수를 중심으로 BSI, CSI, 동행지수추이, GDP 성장률 전망치를 포함한 다른 지표들 확인

▷ 2단계(주력자산 선택) : 경기주기의 해당 국면에 가장 수익률이 좋은 자산을 확인

- 확률의 수중에 비례해서 주력자산에 투자하는 포트폴리오가 필요하고 반드시 이 원칙을 준수해야 함.

경기 국면에 따라서 주력 자산을 정하면 그 자산에 집중적으로 투자하는 펀드를 골라야 함.

· 경기회복시 : 주식주력자산 따라서 주식형 펀드, 주식혼합형 펀드

· 경기후퇴기 : 채권형, 채권혼합형 펀드

▷ 3단계(주력자산의 투자스타일을 선택)

▷ 4단계(투자희망 지역을 선정)

▷ 5단계(자산운용사 선정) : 과거 운용실적이 가장 좋은 자산 운용사를 선별

- 주의사항 : 어떤 투자방식도 절대적으로 우월한 것은 없으며 어떤 것이 좋고 나쁘다고 말할 수 없음.

▷ 6단계(성과우수펀드 선별) : 선별한 자산 운용사의 펀드 중에서 설정 규모와 예상 투자성과를 검토하여 투자할 펀드를 최종 선정함.

※ 펀드 선택의 주요 단계(표)


2. 주식투자

가. 주식이란

○ 기업에 출자한 지분을 의미, 일반적으로 주주권을 나타내는 유가증권으로서의 주권을 가리킴

▷ 기업 : 주식을 발행함으로써 일반투자자들에게서 산업자금 또는 기업발전에 필요한 자금을 모을 수 있음

▷ 투자자 : 주식을 사서 주주가 됨으로써 그 기업에 투자를 하는 것으로, 통상 주식 1주에는 하나의 의결권이 있는데 주식을 많이 보유하면 보유할수록 그 기업에 대한 의결권이 많다고 할 수 있음.

※ 주주평등의 원칙 : 주주의 권리는 소유주식수에 비례해서 정해지며 각각의 주식 내용을 이루는 권리는 모두 평등한 것이 원칙

나. 주식의 종류

○ 가치주 : 개별 기업의 내재가치, 즉 매출, 이익, 배당실적에 비해 상대적으로 주식의 가격이 저평가 되어 있는 종목을 의미

▷ 원칙론적인 투자방법

 배당률이 높은 성향을 보이고 이익대비 주가가 낮은 특징 (저PER와 저PBR)

○ 대형우량주 : 일반적으로 수익성이 높고 재무구조가 좋으며 업계에서 대표적인 지위를 점하고 있는 종목

▷ 시가총액규모로 상위에 속하고 주가도 높은 편

▷ 블루칩 : 재무구조가 우량하고 경기변동에 강한 대량 우량주, 업종대표주

▷ 옐로우칩 : 우량주 중 블루칩에 속하지는 못하지만 양호한 실적에 기초한 주가상승의 기회가 있는 종목, 업종 2등주

○ 배당주 : 배당성향이 높은 종목

▷ 꾸준한 현금흐름은 바탕으로 높은 배당 정책을 취하기 때문에 후에 주가변동성이 크지않고, 특히 주식시장이 약세일 때 방어주로써 그 가치가 높다.

○ 중소형(성장)주  : 꾸준한 안정적 현금흐름보다는 경기를 타는 성장성이 높은 종목군

▷ 경기회복 면에서 주가상승률이 시장 수익률을 능가하기 때문에 공격적이며 고수익을 추구하는 투자자에게 적합.

▷ 경기가 후퇴국면일 때는 투자성과가 좋지 못함.

▷ 경기가 회복기에 들어 섰을때 우량주가 먼저 상승한 다음 주가 상승을 이끌어 가면서 주가지수보다 높은 수익성을 나타냄.

○ 경기 민감주 : 경기변동에 민감하게 반응하는 종목군

▷ 경기가 회복국면을 보일 때 강한 상승세를 보이고 경기가 후퇴할 때는 약세를 면치 못함.

▷ 종목: 자동차, 가전, 유통, 항공운수, 호텔, 레저업종

○ 경기 방어주 : 경기가 하강국면일때 주가가 크게 떨어지지 않는 종목군

▷ 실물경기 변동에 큰 영향을 받지 않는 생필품업종, 서비스 업종에 속하는 주식으로 음식료, 제약, 수도, 전기, 가스. 은행, 보험업종

○ 자산주 : 상장기업이 발행주식의 시가총액 대비 비교적 자산을 많이 보유하고 있는 종목

▷ 자산주 관련 지표: PBR, BPS 등

▷ PBR 1배 이하: 그 기업의 청산가치가 시가 총액보다 크다-> 회사가 파산을 하더라도 주주가 투자금을 잃지 않는다는 의미.

▷ M&A 표적이 되기도 하고 주식시장이 약세일 때 선호대상이 되기도 하다.

다. 가치투자

○ 가치투자란 : 기업의 가치와 실적을 통해 저평가된 종목을 찾아내고 가치가 가격에 반영될 때를 기다리는 것. 좋은 기업을 골라내는 연구 과정

○ 가치투자는 자기투자가 전제되어야 함

○ 피터 린치의 가치투자(종목 선정기준)

▷ 시장의 무관심

- 단순하거나 기피하는 사업내용

- 낮은 기관보유 비중

- 성장성이 낮은 업종

▷ 실적 안정성

- 높은 시장 점유율

- 지속적으로 구입하는 제품 생산

- 매출처 다각화

- 이익잉여금을 비관련 사업다각화에 투자하지 않는 기업

▷ 성장 가능성

- 틈새 시장

- 시장 점유율이 상승할 여력이 높은 기업

- 내부자의 주식매수나 기업의 자사주 매입

라. 포트폴리오

○ 투자에 따른 위험

▷ 투자한 상품의 가격 변동 : 투자자 개인이 조절할 수 없고 전반적인 경제상황에 따라 시장에서 결정되는 가격의 변동에 의한 것이기 때문에 시장위험이라고도 함

▷ 금리 및 환율 변동 : 어떤 투자 상품은 금리나 환율이 변동하면 다른 상품에 비해 상대적으로 더 많은 손실이 발생할 수 있음

▷ 투자기업의 부도 : 투자한 회사의 사업이 실패하거나 회사가 부도가 나면 투자자는 투자액 거의 전액을 잃을 수도 있으므로 각별한 주의가 필요

○ 분산투자(포트폴리오 구성)

▷ 하나에 집중하지 말고 성격이 다른 여러 개에 나누어 투자하라는 원리

▷ 수익을 획기적으로 증대하려는 것은 아니고 위험을 줄이기 위한 것

※ 분산투자의 실질적 목적은 투자 위험을 줄여 투자 과정 중에 손실이 나타나더라도 투자를 유지해 초기에 계획했던 목표까지 유지해가기 위한 것

○ 분산투자의 4가지 방법

▷ 종류별 분산 : 주식, 채권, 전환사채 등 여러 종류의 증권에 분산하는 것

▷ 지역적 분산 : 각국의 경기변동이 반드시 획일적인 것이 아니기 때문에 각국 증권에 분산투자하는 것으로 경기변동의 영향을 완화하는 방법

▷ 업종별 분산 : 여러 업종에 분산하여 투자함으로써 투자성과를 높이고자 하는 것

▷ 기업별 분산 : 소수의 기업에 집중투자하지 않고 기업별로 분산투자하는 방법



3. 부동산 투자 전략

부동산은 아파트, 토지, 상가 건물 등 일정한 장소에 고정화된 실물로 존재한다는 의미에서 실물 자산이라 부른다. 부동산 투자에 따른 수익은 아파트, 토지, 건물을 빌려 주고 받는 임대 수익과 부동산 자체 가격의 상승으로 얻는 자본 이익 등 2가지로 분류할 수 있다.


가. 주택 마련

○ 청약관련 금융상품 세부내용

나. 주택 매입과 금융

○ 주택담보대출 규제

▷ LTV(담보인정비율; Loan to value) : 주택담보대출을 신청할 때 대상주택의 담보가치(=주택의 감정가격) 대비 대출 가능금액을 의미

- 표> 금융기관별 LTV 현황

▷ DTI(총부채상환비율; Debt to Income) : 소득을 기준으로 채무자의 상환능력을 파악하여 대출한도를 정하기 위한 제도(연소득에 대한 매년 상환해야 하는 원리금의 비율)

- LTV에 더하여 주택담보대출을 한층 더 강화하기 위해 2006년 11월 20일부터 취해진 조치

- 표> 대출 금액별 필요 소득금액(DTI적용)

○ 특별한 대출상품

▷ 전세자금대출

- 은행이나 저축은행보다 먼저 이용하는 것이 유리한 대출제도

- 국민주택기금대출

· 연봉 4,000만원 이하(세전기준)(시중은행의 금리보다 3.0% 정도 쌈)

· 맞벌이 부부라도 둘 중 한쪽의 연봉만 대출 신청 조건에 맞으면 됨.

- 연봉자격조건

· 3천만원 ≥ 수령연봉(시간외수당+식대+교통비+월차수당)

- 대출조건 : 무주택자

▷ 주택구입장기자금대출

- 보금자리론

· 정의 : 장기주택대출을 지원을 위해 정부가 출자한 주택금융공사의 장기주택저당대출

상품임.

· 대상 : 만20세 이상의 세대주로 무주택자 or 1주택 보유자

· 대출한도: 주택가격의 70%이내(최고 3억 원)

· 기타 : 담보로 제공할 구입 주택은 6억 원이하(담보가치기준), 건물종류가 순수주택이

어야 함.

- 주택금융공사 e-모기지론 : 보금자리론의 인터넷 버전

다. 간접투자

○ 리츠(Reit's : 부동산투자회사)

▷ 부동산 임대수익을 주 수입원으로 하는 주식회사 형태의 뮤추얼 펀드

- 실체회사형 리츠(자기관리 리츠): 부동산 전반에 투자하는 실체가 있는 상법상 주식회사

- 기업구조조정 리츠(CR-리츠): 기업 구조조정용 부동산에 전문적으로 투자하는 실체가 없는 한시적 주식회사(페이퍼 컴퍼니)

- 명목회사형 리츠(위탁관리 리츠)

▷ 리츠의 수익구조


▷ 리츠(REITs)의 특징

- 중간위험 : 위험-수익 측면에서 주식과 채권의 중간수준의 투자 상품

- 주식과 분산투자 효과

· 주식 및 채권과 위험-수익 구조가 다를 뿐만 아니라 수익률의 상관관계도 작은데, 상관관계가 낮다는 것은 그만큼 위험분산 효과가 높다는 것을 의미함.

· 다른 금융상품과의 상관관계가 적기 때문에 치트 주식을 투자 포트폴리오에 포함시키게 되면 동일한 수익률을 유지할 때 포트폴리오의 위험수준을 낮추는 것이 가능함.

- 안정적 배당 수익 제공

- 매년의 현금흐름을 대부분 배당함

- 배당성향 위주의 투자가 정착될 수 있고 고령의 연금 생활자 등 정기적인 수입이 필요한 투자자들에게 배당 수입이 보장된 리츠는 매력적인 투자 대상임.

 리츠(REITs)의 장점

- 일반주식보다 높은 배당률 : 위험-수익 측면에서 주식과 채권의 중간수준의 투자상품

- 안정적인 수익

· 부동산 임대 수익을 기초로 하고 있기 때문에 비교적 안정적이고 예측 가능함.

· 유동성이 낮은 부동산의 특성상 가격변동이나 임대수익의 변동성이 주식보다 현저하게 낮아 일정수준의 수익이 지속적으로 유지되는 특성

- 주식보다 낮은 위험도

· 일반회사보다 낮은 부채비율 ⇒ 재무구조가 건전 ⇒ 부도위험 거의 없음.

· 부동산 임대가 주목적 ⇒ 시장위험 노출정도 낮음  안정성 높음.

- 물가상승 보상

· 리츠는 임대수익기초: 물가상승-> 임대료 상승-> 더 많은 배당.

· 자산가치 상승시 보유 부동산의 가치가 오르면 주가가 올라 추가자본 이득 있음.

○ 부동산 펀드

▷ 부동산 펀드

불특정 다수의 투자자에게 자금을 모아 간접투자 재산을 부둥산에 직접 투자하거나 부동상 관련 대출, 부동산 관련 유가증권 또는 부동산 관련 권리 등에 운용하여 발생한 수익을 투자자인 수익자에게 배당하는 투자신탁(수익증권)

- 모집유형 : 단위형(보집(판매)기간에만 가입 가능)

- 중도환매여부 : 환매금지(폐쇄형) 투자신탁

- 펀드자금 운용 : 프로젝트 파이낸싱(PF)

- 투자기간이 비교적 긴 편인데 중도환매가 불가능하기 때문에 투자자들의 유동성 확보를 위해 증권시장에 상장 ☞ 리츠와 같은점

- 리츠와 다른점 : 상장 등록되는 증권이 부동산 펀드는 수익증권인데 반해 리츠는 주권임.


※ 부동산 펀드와 리츠 비교

구분

부동산펀드 

리츠 

상품유형 

투자신탁 

투자회사 

계약 

신탁계약 

주식회사 

규제법률 

간접투자 자산운용법안 

부동산 투자회사법 

자산운용

주로 프로젝트 파이낸싱 

상업용부동산 매입, 임대 

주수익원

이자수익 

임대수익 


▷ 부동산 펀드 투자 시 유의할 점

- 전문 인력의 유무

- 전문 인력의 풍부한 경험

- 부동산 펀드가 추진하는 프로젝트의 사업성

- 프로젝트가 장기적으로 유망한 사업인가?

- 부동산 사업 주체인 시행회사나 보증기관인 시공회사가 튼튼한가?

- 부동산 투자에 대해서 막연한 고수익을 기대하기 보다는 주식과 채권의 대안 투자로써 자산배분 차원에서 투자하는 것이 바람직함.

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